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N邸リフォーム物語−第4話:概算見積

 住宅ローンを借りる前に

住宅ローンを借りられるだけ借りようとする人がいますが、「月にどのくらいの返済なら生活するに困らないか?」を大前提に借りる金額を設定し、まずはローンを通してしまうため仮の工事見積書を提出します。銀行が本当にお金を貸してくれるかどうかの仮審査のためです。

注意が必要なのは、銀行は「引越し代」「家具代」などの項目に対しては住宅ローンとしてお金を貸してくれません。リフォームローンも同様です。ローンが効かない引越し・家具購入・登記などの費用の総額を把握し、必要な現金が手元にあるかどうかも把握しておくようにしましょう。

「ローンを上手に通す」というのは不動産屋さんの腕の見せ所でもあります。通常の流れでは、通ったローンの中から決まった金額でどこまでリフォームできるかという感じでプランを作成します。


 盛り盛りのプランを作って、概算を出してみる


土肥

(土肥)どのくらいの金額で仮の見積作りましょうか?

N様

(N様)まずは希望の内容でいくらかかるか知りたいです。


今回はローン審査前にリフォーム工事の概算を知りたい!というN様のご要望のため、この時点で施工会社を確定しておく必要があります。今回は現在のN様のお家の近くに事務所がある、HT邸もお願いした山田建設株式会社にお願いすることにしました。

新居の現地調査が11月22日。不動産屋さんに仮見積をFAXする期限が11月30日。約1週間。通常この規模でしたら1週間でプランして、1週間で見積作成ですが、今回はあくまで概算なので倍速でプラン・見積します。

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 概算用収納たっぷりひろびろプラン

piyo元の間取りはこちら
file工務店に実際提出した概算見積用図面はこちら

もりもりプラン

プランの特徴
※選んだ仕様(メーカー等)は次回以降(最終見積の回)にご紹介

動線確保

  • 開戸を全て引戸に変え、動線の混雑を緩和し、風通しを良くする。
  • 扉は足元にガラスの無いデザインとし、安全な仕様で作成。
  • 下駄箱の位置を移動。トイレ前の通路幅を確保するため出幅の小さい洗面化粧台を選ぶ。

収納確保

CLイメージ

クローゼット扉は全て天井までの折戸に変更。たくさん収納できるように店舗並のシステムパーツでカスタマイズ。

左はクローゼット内部イメージ写真。棚もハンガーパイプも動かせ、追加もできるすぐれもの。

  • システムキッチンはW1800でガスコンロ3口・食器洗乾燥機付・引出式の商品を選び(W1800ではほとんど無い)、価格的にお手ごろで掃除のしやすさ・扱いやすさにこだわった。吊戸の下に水切り棚2段をつけ、物を置くスペースを確保。
  • キッチンに食器棚兼パントリー・家電やゴミ箱をきれいに収納するための家具を造作。既製品よりすっきりたくさん収納できる。
  • 洗濯機の上には壁面ぴったりの吊戸を造作。洗面化粧台は観音開き収納とし、バケツ等を収納する。足元に体重計収納付。鏡は収納2面鏡。邪魔で細かいものも収納できる。

掃除手間軽減

  • 床は寒さ対策も兼ねて、セラミックコーティングのコルクタイルを選ぶ。メンテナンスフリーでフローリングの約3倍の強度。
  • キッチン壁は結露・油汚れ対策で珪藻土入りしっくい(抗酸化作用付)を選ぶ。
  • 畳は撥水性があり、子供が走っても毛羽立たない紙の畳表を選ぶ。

空間確保

  • 和室4.5帖(書斎)とリビングの壁を移動(この壁と押入部分以外は壊せない構造です)。リビングを広くすると共にバルコニーからの自然光を取り込む。
  • 3枚引の引戸を開け閉めすることでリビング・書斎・寝室の空間を広げたり区切ったりできる。フレキシブルな作り。

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上記以外でのN様のご希望

N様(N様)

  • トイレの扉が簡易扉で開けにくいので普通の内装扉にしたい。
  • コンセントを増やしたい。使いにくい位置についているものは移動する。
  • 和室8帖に物干し用折りたたみ金物が欲しい。
  • トイレと浴室に手摺をつけたい。

N様パパ(N様パパ)

  • 台所にTVアンテナの差込が欲しい。
  • 玄関に網戸をつける(風通しがよくなるので)
  • 各部屋に床下点検口をつけたい(床下の空間が広く、物が置けるため)
  • トイレを座りやすい大きな便座のものに交換したい。

11月26日(金)に概算用の図面を山田建設に送信し
11月28日(日)に山田建設から概算見積が当事務所にFAXで届きました(日曜日に働かせてすいません・・・)。項目・内容・金額等をチェックします。

概算工事費(築37年RCマンション20.5坪全面改装(浴室以外)

名称金額内訳(税抜)備考
解体撤去工事費261,900キッチン・洗面・間仕切り・建具等の撤去・処分の費用
建築改装工事費2,930,330木工事・建具新調・キッチンや洗面化粧台等の商品(今回お風呂は触らず)+施工費・内装工事の合計費用
設備工事費321,000コンセント増設等の電気工事・ガス工事・給排水工事の費用(今回お風呂は触らず)
諸経費427,150現場管理費等・工事金額の約1割
調整値引40,380工事金額をきれいな数字にするための値引。建設業の慣習のようなもの。
合計3,900,000税込409.5万円。現場を見ていないので少し強めの金額。

※見積書の細かい内容は次回以降(最終見積の回)にご紹介

仮見積

設計監理料は工事金額の12.5%(300万〜500万未満の場合)なので51.1万となります。

11月30日(月)に山田建設広瀬さんがN様邸ポストに仮見積を投函し、N様はFAXで不動産屋さんに仮見積を送信しました。

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 11月30日のメールより

ひまわり.jpg

件名:見積 (N様)

急がしてしまって本当にすみませんm(_ _)m。山田建設さんにも最初からご迷惑掛けてしまって…申し訳ないです。
パパとも図面を見ながら『全部したいなぁ〜』と話してますホント出来たら最高の我が家ですよね。打ち合わせが楽しみです。ありがとうございます。


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